Инвестиции в сохранение наследия через привлечение девелоперов
Министерство культуры РФ представило законопроект, нацеленный на стимулирование реставрации объектов культурного наследия (ОКН). Инициатива предусматривает проведение комбинированных торгов, где требующие восстановления ОКН будут предлагаться инвесторам в комплекте с более привлекательными активами, например, земельными участками под жилищное строительство.
Законопроект также включает строгие меры: в случае невыполнения реставрационных обязательств инвестор обязан вернуть все приобретенное имущество государству и выплатить неустойку. Предполагается, что это нововведение значительно повысит интерес к сохранению памятников, которые ранее считались нерентабельными. Эксперты поддерживают идею, однако настаивают на усиленном контроле качества реставрационных работ, чтобы предотвратить их выполнение по «остаточному принципу».
Согласно опубликованному Минкультуры законопроекту, планируется расширить инструментарий по реализации объектов культурного наследия (ОКН), находящихся в федеральной собственности и нуждающихся в серьезных реставрационных работах. Вводится механизм так называемых комбинированных торгов: покупателям будет одновременно предлагаться сам культурный объект (например, старинная усадьба) и дополнительный, инвестиционно привлекательный актив, такой как участок земли, подходящий для жилой застройки, или другая коммерчески интересная недвижимость.
Для запуска таких комбинированных торгов потребуется специальное решение правительственной комиссии. Функции агента по продаже федеральных ОКН, переданных госкорпорации, будет выполнять ДОМ.РФ. Законопроект также уделяет внимание контролю за ходом реставрационных работ: до их полного завершения любые сделки с приобретенным имуществом будут запрещены. В случае невыполнения инвестором обязательств по восстановлению памятника, договор будет расторгнут, а все объекты, полученные по итогам торгов, придется вернуть государству, дополнительно уплатив неустойку.
Светлана Некрасова, управляющий директор ДОМ.РФ, объясняет, что этот механизм разработан для тех ОКН, которые остаются невостребованными на обычных торгах из-за несоразмерно высоких расходов на их реставрацию по сравнению с потенциальной прибылью. По ее мнению, возможность снизить начальную стоимость инвестиционно привлекательной части лота позволит инвесторам более точно оценить совокупные затраты и предложить справедливую цену за весь комплекс.
Госпожа Некрасова также подчеркивает, что такие привлекательные участки привлекут крупных девелоперов, обладающих необходимым опытом в строительстве, что, в свою очередь, гарантирует более высокое качество реставрации культурных объектов.
Разработка законопроекта вписывается в общую стратегию властей по восстановлению не менее тысячи объектов культурного наследия к 2030 году. На данный момент в России насчитывается около 160 тысяч таких объектов, из которых порядка 14 тысяч находятся в неудовлетворительном состоянии, как ранее сообщала вице-премьер Татьяна Голикова. Представители ДОМ.РФ отмечают, что существующие условия не привлекают инвесторов даже при символической цене в 1 рубль из-за огромных вложений и низкой окупаемости. Министерство культуры возлагает надежды на новый подход, который должен стимулировать частный бизнес вкладываться в сохранение памятников, ранее считавшихся неинтересными для владения в разрушенном состоянии.
Юрий Мирзоев, генеральный директор юридической компании «Митра», считает, что законопроект предлагает эффективное рыночное решение для объектов, которые до сих пор не вписывались в существующие экономические механизмы. По его словам, доходы от развития коммерческой части лота будут субсидировать затраты на реставрацию, что должно решить проблему медленных темпов восстановления из-за отсутствия инвесторов. Однако Мирзоев предупреждает о возможных рисках: инвестор, стремясь максимизировать прибыль от коммерческой деятельности, может начать экономить на реставрационных работах, используя некачественные материалы или методы.
Координатор движения «Архнадзор» Константин Михайлов выразил положительное отношение к идее комбинированных торгов, подчеркнув, что для успешного привлечения инвестиций в сферу культурного наследия необходимо применять разнообразные подходы.
Михайлов отметил, что в регионах те, кто занимается восстановлением ОКН, в лучшем случае стремятся к нулевой прибыли, покрывая лишь затраты на содержание. Он настоятельно призывает к введению «особого контроля» за реализацией таких проектов. Эксперт опасается, что инвесторы могут быть заинтересованы в первую очередь в коммерческом использовании привлекательных участков или зданий, а реставрация ОКН будет осуществляться по «остаточному принципу». В этом контексте механизм изъятия всей компенсационной недвижимости у инвесторов в случае невыполнения обязательств по восстановлению культурного объекта представляется крайне важным и необходимым.
